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小心“以房養老”為名的騙局

  以房養老是利用老人所擁有的房產價值,尤其是死亡之后住房尚存余的價值,通過一定的金融或非金融機制的方式以提前套現變現的一種養老政策,意在讓老年人老有所依。但在實際中,一些不法分子打著“以房養老”的幌子,騙取老人的信任,讓老人將房產抵押貸款,最終導致老人老無所依。

  以房養老的房子被起訴還債

  楊老太太經人介紹了解到某投資管理公司,該投資管理公司主營“養老”相關項目,并向楊太太推薦了一款“資產養老產品”。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產養老服務合同,約定由楊老太太的房子作為抵押,借款327萬元用于養老,投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養老金,并代楊老太太向出借人償還利息。隨后,楊老太太與吳先生簽訂借款合同,借款327萬元,雙方約定利息,楊老太太以其房產抵押擔保。

  然而,投資管理公司在支付楊老太太幾個月養老金、代付部分借款利息后,便終止了這種行為。隨后,吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款并實現對房屋的抵押權。

  楊老太太是怎么陷入如此困境的?看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢?

  “養老公司”的騙局模式

  下面來解構一下“以房養老”的騙局模式。

  首先,一些養老公司打著“以房養老”的旗號,在老人密集的小區里宣傳,或者開設保健品公司、養老器械公司,吹噓以房養老的好處,強調房子抵押貸款之后,養老公司每月支付固定利息,利息以房價估值為基數,并代替老人向出借款項的人償還利息,老人不會承擔任何風險。

  其次,養老公司會介紹老人認識出借人,讓老人與出借人之間簽訂借款合同,并將房子辦理抵押。養老公司帶領老人去公證處辦理債權公證,如老人違約還款,則債權人可以直接向法院申請執行。這里,某些以房養老的案例中,養老公司會為老人的債務設定反擔保,從而打消老人的顧慮。

  再次,養老公司將出借人轉到老人賬戶的借款轉走,然后每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息。但是,過一段時間后,養老公司或突然“消失”,或資金鏈斷裂,停止為老人還款,“以房養老”爆雷。此時,借款人要求老人還款,老人成為債務人,如無力還款,則只能以房抵債。

  識別“以房養老”騙局的問題

  “以房養老”騙局具有隱秘性,單從表面上來看,毫無漏洞,貌似每一鏈條都是合法合規的。但通過整理多起案例,可以發現“以房養老”存在如下問題:

  一是“以房養老”的房價估值過低、利息過高。以案例中楊老太太的房子為例,同地段同戶型的房價均價在43000元/平方米左右,130平方米的房子,市場價值約559萬元,但養老公司對其房價估值僅為327萬元,房價明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大于10%,這筆借款利息由養老公司承擔。值得注意的是,養老公司不僅替老人償還高昂的借款利息,同時還向老人支付固定的養老金,養老金以房價為計算基數,年利率在6%-10%之間。這樣,養老公司需為老人支付年利率高達20%的利息,而我國銀行貸款利率一般在4%左右,即使財付通、支付寶等借款,年利率也不過10%左右,養老公司高利息、低房價的行為存在可疑和不合理之處。

  二是合同內容不讓老人搞懂。老人“以房養老”的過程可以用莫名其妙、糊里糊涂來形容,完全被養老公司所左右,自己沒有主見。首先,老人簽署的合同數量多,涉及借款合同、抵押合同、反擔保合同、以房養老服務合同等,老人根本無暇細看。其次,合同的內容也是晦澀難懂,涉及大量的專業術語,如“云養老”、“資產養老”、“季薪制”等。在合同簽訂的過程中,養老公司不讓老人細細閱讀合同內容,更不會對晦澀難懂的詞句做出解釋,只是讓老人簽字。

  三是公司的盈利模式不符合經濟邏輯。依養老公司的說法,其借款的目的是為了贍養投資的老人,目的具有公益性。但是其贍養老人的資金來源為何?其盈利模式為何?養老公司如何維持公司的正常經營運轉?又如何支付高昂的借款利息?卻無從解釋。

  老人無法厘清復雜的騙局

  “以房養老”案件錯綜復雜,關系盤根錯節,僅憑當事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大。

  首先,涉及法律關系眾多,追索鏈條長。整個“以房養老”鏈條中,既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關系、抵押擔保關系,又涉及老人與反擔保公司之間的擔保關系,還涉及老人與養老公司之間的服務合同關系、民間借貸關系。法律關系錯綜復雜,單獨審查任何一種關系,又貌似是合法合規的,識別難度很大。同時,因每一筆“以房養老”鏈條中涉及人數眾多,法律關系主體較多,追索鏈條長,更是增加了日后案件審理的難度。

  其次,老人舉證困難。老人破解“以房養老”圈套的途徑主要有兩種,一是以欺詐為由,向法院訴請確認合同無效,二是向養老公司追索債權。確定合同無效,需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意,即證明主觀上受到欺詐或者誤導,這對于連自己簽的是什么合同都不清楚的老人而言是難上加難。老人向養老公司追索債權,但是合同卻早已被養老公司收走,毫無證據,無從舉證。

  再次,“以房養老”的外觀真實,老人很難看到其所掩蓋的事實。養老公司往往會偽造一些政策性文件,并以洗腦的方式大肆宣傳。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線,老人很難識別。為了提升老人的信任,養老公司還會帶領老人去公證處,為其提供反擔保,老人因為相信公證部門而輕易上當。在運營過程中,養老公司亦會向老人履行一段承諾,支付養老金、代付利息,老人難以看清楚這究竟是騙局,還是真實的高息養老。

  老人和子女都要有防范意識

  為防止老人陷入“以房養老”陷阱,在此提醒廣大老年群體:

  一是要提高防范意識,謹慎做到“三不”。不要僅依道聽途說“誰誰投資掙了多少多少錢”、“公司多好多好”、“國家政策怎么怎么”等就輕易投資,經濟行為一定是有盈利邏輯的,不符合經濟邏輯的一律不聽。不看公司經營的業績,不看公司經營的辦公環境,而是要看所簽署合同的內容,厘清合同關系,要看公司的經營資質,利用網絡媒體查看公司是否正常經營,是否涉案涉訴,要看其經營的項目是否經過批準、備案。不要輕信利益許諾,過高的利益許諾不要相信。

  二是要留存證據,積極維權。重點要留存其所簽署的合同,轉賬憑證,任憑養老公司如何解釋,合同一定要自己留存,不要輕易轉賬給養老公司,如轉賬,最好讓其出具借條、借據。必要時要求簽署過程錄音錄像,留存好證據是將來勝訴的唯一法寶。當然,發現公司違約、跑路等跡象,一定要及時報案,積極維權。

  三是要學會止損,不要心存僥幸。老人以房養老,無非貪圖利息,而騙子則看重的是老人的房子,是本金,孰輕孰重,一目了然。如發現公司拖延支付利息,以“暫時周轉”等借口搪塞,一定要高度警惕,能夠抽回本金的,及時索回本金,不要心存僥幸。

  此外,值得提出的是:老人上當受騙,子女多多少少亦有責任。老人空巢危機,容易輕信他人的噓寒問暖。老人體諒子女,想為孩子節約養老成本,為子孫積攢更多的財富。“以房養老”騙局中,養老公司多找子女不在身邊的老人下手,而如果子女能夠對父母多用點心,平時多點溝通,多幫助老人分析,多提醒老人騙術高招,可能就會少一些騙局,少一些“老無所依”的悲劇。(劉金霞)

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