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什么樣的長租公寓更能解決居住問題

  什么樣的長租公寓更能解決居住問題

  近一段時期,各地又有多家長租公寓“爆雷”,房東沒有從資金斷裂的長租公寓平臺上收到房租,不得不對房客下達逐客令,而房客已經將租金交給平臺。以杭州一家剛剛爆雷的長租公寓為例,其運行一年半時間,居然收進了800多套房源,目前該公司已經拖欠房東2000萬元。

  據業內不完全統計,從2017年12月至今,全國已有近40家長租公寓出現問題,今年“爆雷”已有20多家,房東和房客整體損失以億元計算。有的公司口頭上說會負責到底,實則跑路脫身,留下房東與房客調解,加之其房源集中,受損房東和房客往往集中在固定幾個小區,形成了社會隱患。

  事實上,部分長租公寓為了在短期之內吸納更多房源和租客,經營模式居然是“高收低租”,即以超出周邊房租平均價的價格從業主手中獲取房源,再以低于平均價的價格租給房客,明顯違反正常的市場經營規律?此“賠本賺吆喝”,實則企業另有小九九,一來出租房屋有各類服務和傭金費用,二來可以利用現金流從事其它投資。另外,個別企業還試圖用“高收低租”的方式來擠跨其他競爭者,以實現對某一區域出租房源的相對壟斷地位,擠壓“一房東”,最終確,F金流無恙,把房屋租賃當金融業務做。

  但是,一旦企業在實際經營過程中,服務費和傭金收入有限,其它投資又難以及時獲得充足的現金收益,資金流很容易斷裂,“爆雷”就不可避免了。目前,長租公寓并無任何業內準入門檻,資金監管也處于空白狀態,這些監管缺失都使得問題頻現,既包括資金流向問題,也包括服務質量和合同履約問題,比如個別企業存在的劣質裝修、合租擾民、押金違規扣押、破壞原有房屋結構等問題。

  不容忽視的是,其實當下相當一部分長租公寓,所經營房源并非自持,而是依靠轉租,換言之只是個“二房東”的角色。“二房東”的大量出現并不能改變房屋租賃市場的供求關系,反而增加了交易成本,大量房屋無序托管帶來的社區治理問題,也令人堪憂。

  的確,如果在住房租賃市場上,存在一種可以長期租賃,且居住條件和服務較好的房源,類似于單間宿舍一樣,那么確實可以對緩解年輕人住房困難和改善住房條件有所助益。但是,這樣的市場模式,不是“二房東”能夠提供的。這是因為,“二房東”不論獲得多少房源,其終歸不是“一房東”,也只是個租客,且房源分散于諸多小區之中,其合同的長期穩定性、對房屋的管理和改造權限、對租客的服務能力,都有一定的局限性。另外,以家庭為目標群體設計的居室房,并不符合年輕人的實際居住需求。

  提供長期租賃的確是緩解住房需求的一種辦法,但這種長期租賃的提供方,應當是利用自持產權住房進行出租,這些房屋在建設初期,設計就可以盡可能滿足租賃需求,相應管理和服務也可以集中進行。只不過,要實現自持住房,需要的不只是資金量。

  對此,有關方面在規范現有長租公寓企業的同時,不妨考慮政府與社會資本合作的模式,在嚴格的準入監管之下,以有償公共服務的形式向新市民和住房困難人群提供安全、實惠和宜居的長期租賃房源,解決他們的居住問題。

  舒年

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